颺理法律事務所Young Li

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陳小姐在辛苦工作數年後，終於存到了人生第一桶金。陳小姐決定在台南市購置房產，經多方詢問後，陳小姐決定買下一戶A 建商在安平區所推出，售價1500 萬的新建案，雙方約定A 建商以1400 萬將房屋出售給陳小姐，前提是陳小姐需同意以2000 萬元作為實價登錄之價格，陳小姐不疑有他，以為撿到便宜。不料過了一陣子，卻收到地檢署寄來的傳票。

【解析】

類似的房地「低買高報」情形在我國並不罕見，過去也很少有因此而被判刑的紀錄。但在政府強力推動多項修法、建構實價登錄體系後，近年陸續出現因「低買高報」行為遭法院依使公務員登載不實罪判刑確定的案件。

進一步來說，雖然最高法院在73 年曾經做過一個判決指出如果公務員在行為人申報後，還需要實質審查申報內容之真實性，那麼行為人便不會構成使公務員登載不實罪；但依照現行「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」內容，地政機關僅會對交易個案作形式審查，所以若是不實登錄，確實會涉犯使公務員登載不實罪。因此，無論是買方、賣方、仲介方未來均須注意，切勿將與真實交易價格不符之數額做實價登錄之用，以免觸及刑事責任。

此外，依照最新的平均地權條例、地政士法以及不動產經紀業管理條例等相關法令修正草案，未來的實價登錄除將捨棄現行「區段化、去識別化」改採「逐戶登錄」外，預售屋亦將一併納入管制範圍，同時，若經查證有登錄不實的情況，除了上面提到的刑事責任外，亦須承擔最高七十五萬元的罰鍰。